(54)【考案の名称】不動産賃貸経営代行管理装置

(51)【国際特許分類】

G06Q 50/16

(73)【実用新案権者】アサヒグローバル株式会社

(72)【考案者】【考案者】

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【選択図】図2

【概要説明】

【分野】

【0001】
本考案は、賃貸マンション等の不動産の賃貸経営を代行する業務の管理を行う不動産賃貸経営代行管理装置に関する。

【従来の技術】

【0002】
賃貸マンションの経営には、家賃の徴収や共用部分の清掃などの一般的な管理業務の他にも、例えば広告等による入居者の募集や、入退去時のリフォーム工事、建物の定期点検と補修、建築ローンや税金の支払い等、様々な業務が含まれている。オーナが賃貸マンションの経営に精通していない場合や、他の仕事を持っているため時間を取れない場合は、賃貸マンション経営に関わるこれらの業務を専門の業者に委託することが一般的に行われている。
【考案が解決しようとする課題】
【0003】
賃貸マンションの経営を業者に委託する形態には、(1)マンション管理のみを業者に委託し、賃貸借契約はオーナと入居者との間で締結する形態と、(2)業者がオーナから賃貸マンションを借り上げて、マンション管理だけでなく入居者との賃貸借契約も業者が行う形態がある。一般に(2)の形態においては、業者からオーナへ支払われる賃料が空き室率にかかわらず保証されるため、オーナの負担やリスクが小さくなるというメリットがある。
【0004】
しかしながら、(2)の形態においては、一般に家賃の価格を管理委託先の業者が任意に変更できることから、空き室率が高い場合、業者側の判断で家賃が値下げされることがある。通常、業者からオーナへ支払われる賃料は家賃に比例するため、家賃が低下するとオーナの収益が減少してしまうという問題がある。
【0005】
本考案は係る事情に鑑みてなされたものであり、その目的は、不動産賃貸経営の代行業務の委託先から不動産オーナへ支払われる賃料の最低額を、家賃に依存しない一定の金額にすることができる不動産賃貸経営代行管理装置を提供することにある。

【効果】

【0011】
本考案によれば、賃貸マンションの建築代金の一定割合が1年分の最低保証家賃として代行業者から不動産オーナに支払われるため、不動産オーナは家賃の変動に依存しない一定の最低保証家賃を受け取ることができる。
【図面の簡単な説明】
【0012】
【図1】本考案の実施形態に係る不動産賃貸経営代行管理システムの構成例を示す図である。
【図2】不動産賃貸経営代行管理サーバの構成例を示す図である。
【図3】不動産オーナが業者に不動産賃貸経営の代行を委託する仕組みの一例を説明するための図である。
【図4】不動産賃貸経営の代行業務のフローを説明するための図である。
【図5】不動産オーナに最低保証家賃を支払うフローを説明するための図である。
【図6】不動産オーナに家賃収益分配金を支払うフローを説明するための図である。

【0013】
図1は、本考案の実施形態に係る不動産賃貸経営代行管理システムの構成例を示す図である。図1に示すシステムは、複数の端末装置2と、Webサーバ3と、不動産賃貸経営代行管理サーバ4を有する。端末装置2とWebサーバ3は、インターネット等の広域の通信ネットワーク9を介して相互に情報をやり取りする。また、Webサーバ3と不動産賃貸経営代行管理サーバ4は、例えばLAN等のネットワークを介して相互に情報をやり取りする。
【0014】
端末装置2は、賃貸マンションの建築並びにその経営の代行業務を委託する不動産(賃貸マンション)オーナが扱うパーソナルコンピュータやスマートフォンなどの装置であり、例えばWebブラウザと電子メールソフト(メーラー)を備えている。
【0015】
Webサーバ3は、賃貸マンションの建築並びにその経営の代行を請け負う業者が運営する装置であり、インターネット等の通信ネットワーク9を介してアクセスするユーザ(不動産オーナ)の端末装置2に対して、賃貸マンションの建築に関する情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する情報をWebコンテンツとして提供する。
【0016】
例えば、Webサーバ3は、通信ネットワーク9を介してアクセスする端末装置2に対して、ユーザ毎に予め発行したIDとパスワードの入力を要求するログイン用Webページを生成して、各ユーザの認証を行う。Webサーバ3は、この認証によってログインを許可したユーザの端末装置2に対して、個人専用のWebページを生成する。Webサーバ3は、この個人専用Webページにおいて、不動産賃貸経営代行管理サーバ4から取得した特定ユーザに関する賃貸マンションの建築に関する情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する情報を提供する。
【0017】
不動産賃貸経営代行管理サーバ4は、Webサーバ3と同じ業者が運営する装置であり、賃貸マンションの建築に関する情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する情報を管理する。例えば、不動産賃貸経営代行管理サーバ4は、賃貸マンションの経営の代行業務を委託した不動産オーナへ支払うべき最低保証家賃や家賃収益分配金を算出する処理や、それらの支払い予定日を算出する処理、支払い予定日が一定期間内に近づいた場合にその情報を表示する処理などを実行する。
【0018】
図2は、不動産賃貸経営代行管理サーバ4の構成の一例を示す図である。図2に示す不動産賃貸経営代行管理サーバ4は、通信部41と、表示部42と、操作部43と、記憶部44と、処理部45を有する。
【0019】
通信部41は、インターネット等の通信ネットワーク9を介してWebサーバ3や不図示のメールサーバと通信を行う。通信部41は、所定の通信規格に適合した通信を行うための信号処理や制御、有線や無線で伝送される信号の変調・復調、データの符号化・復号化、パケットの処理、送受信のタイミングの調整などを行う。
【0020】
表示部42は、処理部45において生成される表示信号に応じた映像を表示する。表示部42は、液晶ディスプレイ、ELパネルディスプレイ、CRTなどの表示デバイスを含む。
【0021】
操作部43は、ユーザの操作によって指示を入力するための装置であり、例えばキーボード、マウス、タッチセンサ、キーパッド、操作ボタンなどを含む。
【0022】
記憶部44は、処理部45及び周辺ハードウェア(41〜43)の初期化・制御等に使用されるプログラム(BIOS等)や、オペレーティング・システム、アプリケーション・プログラム、プログラムで利用されるデータを格納する。記憶部44は、例えばハードディスク、フラッシュ・メモリ、DRAM、SRAMなどを含む。
【0023】
記憶部44は、賃貸マンションの建築に関する管理情報や、賃貸マンションの経営の代行に関する管理情報を登録する不動産賃貸経営代行管理データベース46(以下,「データベース46」と省略して表記する場合がある。)を含む。
データベース46の管理情報は、例えば、管理の対象となる個々の賃貸マンションを識別するための識別情報、賃貸マンションのオーナーを識別するための識別情報、賃貸マンションの所在地の情報、賃貸マンションの建築代金に関する情報、賃貸マンションの竣工日に関する情報、賃貸マンションの経営を代行する期間に関する情報などを含む。
【0024】
図3は、本考案の実施形態において不動産オーナが業者に不動産賃貸経営の代行を委託する仕組みの一例を説明するための図である。
この仕組みでは、賃貸マンションの建築並びにその経営の代行業務を行う業者14が、不動産オーナ15から新築の賃貸マンション11をマスターリース契約(原賃貸借契約)によって一括借り上げし、賃貸マンション11の経営に関する業務を業者14が不動産オーナ15に代わって一手に行う。
【0025】
業者14が行う賃貸マンション経営の代行業務には、例えば、入居者募集の広告、看板設置、宣伝企画業務、入居希望者の現地案内、入居申込の受付、入居審査、入居時の契約金の受領・送金業務、入居者との賃貸借契約の締結業務、鍵・契約書等の保管業務、転貸借契約の更新・再契約業務、転貸家賃・共益費等の集金業務、最低保証家賃と家賃収益分配金の送金・清算書の作成と送付業務、水道検針業務、トラブル・クレーム対応業務、転貸人に対する明け渡し業務、転貸人に対する退去清算業務、入退去に伴う室内補修に必要な工事の発注、各種証明書(車庫証明・居住証明書等)の発行業務、建物外観点検業務、建物清掃業務(共用部分・ゴミ置き場・建物外部)、清掃の報告、共用部分の各種支払い業務(共用電気料金・共用水道料金)、土地・建物の固定資産税の支払い業務、火災保険等の支払い業務、建築ローンの支払い業務などが含まれる。
この仕組みを利用することにより、不動産オーナ15は、賃貸マンション経営に関わる上記の細々とした業務の煩わしさから解放され、ゆとりを持った不動産運用に専念することができる。
【0026】
また、この仕組みにおいて、不動産オーナ15には、最低保証家賃として1年分の家賃が前払いで支払われるとともに、1年間の家賃収入から諸経費を差し引いた清算結果(余剰家賃)の一定割合が家賃収益分配金として支払われる。
【0027】
最低保証家賃は、賃貸マンション11の建築施工費総額の一定割合に設定される。例えば、建築施工費総額を1億円、最低保証家賃の割合を1.5%とすると、最低保証家賃は150万円となる。最低保証家賃は、例えば、賃貸マンションへの入居者募集を開始した日から一定期間後(例:3ヶ月後)に業者14から不動産オーナ15へ支払われる。
【0028】
1年間の余剰家賃は、1年間の家賃収入の総額から、賃貸マンションの維持・管理の為に業者14が支払った経費と、前払い分の最低保証家賃とを差し引いた引いた残額として計算される。この場合、家賃の一定割合(例:15%)は、業者14に支払われる管理費として家賃収入の総額から予め減額される。こうして計算された1年間の余剰家賃における一定割合(例:80%)が、家賃収益分配金として不動産オーナ15に支払われる。
【0029】
ここで、上述した構成を有するシステムによる賃貸マンション経営の代行業務の流れについて図4〜図6を参照して説明する。
【0030】
図4は、不動産賃貸経営の代行業務のフローを説明するための図である。
まず不動産オーナ(建築主)は、金融機関に対して賃貸マンションの建築費の融資を申し込み、融資が決まったら、建築業者に対して賃貸マンションの設計の申し込みを行う(ST100)。不動産オーナ(建築主)と建築業者との間で建築請負契約が交わされた後(ST101)、建築業者は現地調査を実施し、地耐力調査などを行った上で、役所に建築確認申請を行う。そして、建築業者は、造成工事・整地を実施するとともに、賃貸マンションの本設計を行い(ST102)、建築工事に着工する(ST103)。賃貸マンションの建築工事が竣工すると(ST104)、次に建築業者は、賃貸マンション経営の代行業者(以下、単に「代行業者」と記す場合がある。)として、不動産オーナとの間で原賃貸借契約(マスターリース契約)を結び、新築した賃貸マンションを一括借り上げする。また代行業者は、不動産オーナとの間でマンション経営の代行業務に関する契約を結び、一括借り上げした新築賃貸マンションの経営の代行業務を開始する(ST105)。マスターリース契約の期間及びマンション経営代行業務契約の期間は、例えば、賃貸マンションのローン支払い期間と同じになるように設定される。
【0031】
代行業者は、各種の広告媒体を利用して、入居者を募集するための広告宣伝活動を実施する(ST106)。入居者が決まると、代行業者は入居者との間で転賃貸借契約(サブリース契約)を結び、家賃の徴収等の管理業務を行う(ST107)。
【0032】
入居者の募集を開始してから一定期間(例:3ヶ月)が経過すると、代行業者は、新築賃貸マンションの建築施工費総額の一定割合を最低保障家賃として不動産オーナに支払う(ST108)。
また、代行業者は、賃貸マンション経営の代行業務を開始してから1年が経過したとき、その1年間における余剰家賃の一定割合を家賃収益分配金として不動産オーナに支払う(ST109)。
【0033】
その後、代行業者は、マスターリース契約及びマンション経営代行業務契約の期間が満了するまでの間、1年ごとに最低保障家賃と家賃収益分配金を不動産オーナに支払う(ST110)。
【0034】
図5は、不動産オーナに最低保証家賃を支払うフローを説明するための図である。
不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、データベース46の管理情報に賃貸マンションの建築代金に関する情報が登録されると、この情報が示す建築代金の所定の割合(例:1.5%)に相当する金額を、不動産オーナへ1年ごとに支払うべき最低保証家賃として算出し、データベース46の管理情報に登録する(ST200)。
【0035】
次に、不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、不動産オーナに最低保証家賃を支払う直近の支払予定日を算出する(ST201)。例えば、不動産賃貸経営代行管理サーバ4は、操作部43において入力される入居者の募集開始日(図4:ST106)の一定期間後(例:3ヶ月後)を直近の支払予定日として算出する。
【0036】
ステップST201において算出した支払予定日が一定期間内(例えば1か月以内)に近づくと(ST202)、不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、その支払予定に関する情報を表示部42の画面に表示する(ST203)。例えば、処理部45は、一定期間内に近づいた支払予定日と、ステップST200で算出した最低保証家賃と、この最低保証家賃の支払先の不動産オーナに関する情報をそれぞれ表示部42の画面に表示する。代行業者の担当者は、この表示部42の画面に表示される情報に応じて、不動産オーナへの最低保証家賃の支払業務を行う。
【0037】
不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、ステップST203において表示した最低保証家賃の支払が完了すると、その支払が経営代行業務の契約期間における最後の支払であるか判定する(ST204,ST205)。最後の支払いでない場合(まだ契約期間内の支払が残っている場合)、処理部45はステップST201の処理に戻り、次の支払予定日を算出する。処理部45は、2回目以降の支払予定日を、例えば1回目の支払予定日から1年ずつ先の日付で算出する。ステップST205において契約期間内の最後の支払いであると判定した場合、処理部45は、最低保証家賃の支払予定を表示する処理を終了する。
【0038】
図6は、不動産オーナに家賃収益分配金を支払うフローを説明するための図である。
不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、データベース46の管理情報に賃貸マンションの経営代行業務の開始日に関する情報が登録されると、この登録された情報が示す業務開始日に基づいて、家賃収益分配金の直近の支払予定日を算出する(ST300)。例えば、処理部45は、賃貸マンションの経営代行業務の開始日から1年後を1回目の家賃収益分配金の支払予定日として算出する。
【0039】
ステップST300において算出した支払予定日が一定期間内(例えば1カ月以内)に近づくと(ST301)、不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、支払予定日までの1年間における家賃収入の総額を算出する(ST302)。例えば、処理部45は、データベース46の管理情報に登録される過去1年間の各月に徴収された家賃の情報に基づいて、1年分の家賃収入の総額を算出する。
ただし、処理部45は、賃借人から徴収した1月分の家賃の一定割合分(例:家賃の15%)を、代行業者の収益となる管理費として1月分の家賃から減算し、残りの金額(例:家賃の85%)を1月分の家賃収入として算出する。したがって、処理部45が算出する家賃収入の総額は、賃借人から徴収した家賃の総額から管理費を減算した残りの金額となる。
【0040】
また、不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、支払予定日までの1年間において賃貸マンションの経営代行業務のために支払った経費の総額を算出する(ST303)。例えば、処理部45は、データベース46の管理情報に登録される過去1年間の経費の情報に基づいて、1年分の経費の総額を算出する。
【0041】
次いで、不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、ステップST302において算出した1年間の家賃収入の総額から、ステップST303において算出した1年間の経費の総額と、ステップST200(図5)において算出した最低保証家賃とを減算し、その減算結果として1年間の余剰家賃を算出する(ST304)。
【0042】
不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、ステップST305において算出した1年間の余剰家賃に一定の割合(例:80%)を乗じて得た金額を、不動産オーナに支払うべき家賃収益分配金として算出する(ST305)。
【0043】
不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、ステップST305において算出した家賃収益分配金の支払予定に関する情報を、表示部42の画面に表示する(ST306)。例えば、処理部45は、一定期間内に近づいた支払予定日と、ステップST305で算出した家賃収益分配金と、この家賃収益分配金の支払先の不動産オーナに関する情報をそれぞれ表示部42の画面に表示する。
代行業者の担当者は、この表示部42の画面に表示される情報に応じて、不動産オーナへの家賃収益分配金の支払業務を行う。
【0044】
不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、ステップST306において表示した家賃収益分配金の支払が完了すると、その支払が経営代行業務の契約期間における最後の支払であるか判定する(ST307,ST308)。最後の支払いでない場合(まだ契約期間内の支払が残っている場合)、処理部45はステップST300の処理に戻り、次の支払予定日を算出する。処理部45は、2回目以降の支払予定日を、例えば1回目の支払予定日から1年ずつ先の日付で算出する。ステップST308において契約期間内の最後の支払いであると判定した場合、処理部45は、家賃収益分配金の支払予定を表示する処理を終了する。
【0045】
以上説明したように、本実施形態によれば、賃貸マンションの建築代金の一定割合が1年分の最低保証家賃として代行業者から不動産オーナに支払われるため、不動産オーナは家賃の変動に依存しない一定の最低保証家賃を受け取ることができる。
【0046】
しかも、不動産オーナは、家賃収入によって生じた収益の一部を受け取ることができるため、最低保証家賃以上の利益を得ることも可能である。
【0047】
また、不動産オーナは、本実施形態を利用することによって賃貸マンション経営の細々とした業務に全く煩わされることがなくなり、ゆとりを持った不動産の運用に専念することができる。
【0048】
なお、本考案は上記の実施形態に限定されるものではなく、種々のバリエーションを含んでいる。
【0049】
上述した実施形態では、入居募集業務の開始から一定期間後に不動産オーナへ最低保証家賃が支払われる例を挙げたが、本考案はこの例に限定されない。本考案の他の実施形態では、1回目の最低保証家賃の支払日として、例えば最初の入居者の契約が決まった日から一定期間後を設定してもよいし、賃貸マンションの建築工事の竣工日から一定期間後を設定してもよいし、マスターリース契約及び代行業務契約の締結日から一定期間後を設定してもよい。
【0050】
上述した実施形態では、賃貸不動産の一例として賃貸マンションを挙げているが、例えば賃貸オフィスビルや他の種々の賃貸不動産についても本考案は適用可能である。
【0051】
上述した実施形態では、Webサーバ3と不動産賃貸経営代行管理サーバ4が独立しているが、これらの機能を共通の装置に搭載してもよい。また、Webサーバ3や不動産賃貸経営代行管理サーバ4の機能は、クラウドコンピューティングによって実現してもよい。
【0052】
2…端末装置、3…Webサーバ、4…不動産賃貸経営代行管理サーバ、9…通信ネットワーク、41…通信部、42…表示部、43…操作部、44…記憶部、45…処理部、46…不動産賃貸経営代行管理データベース


(57)【要約】

【課題】不動産賃貸経営の代行業務の委託先から不動産オーナへ支払われる賃料の最低額を、家賃に依存しない一定の金額にすることができる不動産賃貸経営代行管理装置を提供する。【解決手段】不動産賃貸経営代行管理サーバ4の処理部45は、データベース46の管理情報に賃貸マンションの建築代金に関する情報が登録されると、この情報が示す建築代金の所定の割合に相当する金額を、不動産オーナへ1年ごとに支払うべき最低保証家賃として算出し、データベース46の管理情報に登録する。


【パテントレビュー】

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